花钱买排名 龙湖吴亚军不小心撕开房企榜单背后黑幕

花钱买龙湖排名第一的吴亚军,不小心撕开了房地产公司名单后面的背阴处

来源:环球商业观察

观察最前沿的商业发展模式,深入分析未来的商业趋势。

在2月9日的2020龙湖年会上,一名内部员工问吴亚军董事长,“龙湖正徘徊在行业前10名的悬崖上,很可能会跌出前10名。”

吴亚军盛气凌人的回应:“我根本不在乎大小排名。我不想在排名上花钱。”

目前,房地产行业的知名人士名单是由第三方机构如嘉里、中国房协、中学、韩毅等发布的。吴亚军还没有直接说出是哪一个。

这个内部演讲意外地揭示了真相,这就是房地产行业排名前100的潜规则:花钱排名。

每年年底,全国许多机构都会陆续发布各种房地产企业排名榜。仔细观察发现,有时不同组织发布的排名表上同一企业的销售数字相差很大,有的甚至相差数十亿。

是因为统计口径不同吗?业内人士表示,这可能与该房地产公司是否与该机构进行过协商和合作密切相关。如果付钱,就有注水和交流的空间。如果钱没有支付,它可能是真实的。

当然,钱是以其他形式支付的,通常是咨询和服务费,少了几十万,多了3400万,甚至更多。

据业内人士称,各种形式的合作实际上是花钱排名。一般来说,为了挤进前50名或前100名,中小住宅企业更有动力向销售业绩数据注水,一些第三方数据比实际数据高出30%以上。

作为收取了服务费的第三方组织,当然也知道这些企业是在作伪,但他们也视而不见。

1

住宅企业争相购买排名,动机是什么?

对于房地产公司来说,排名表是一种“正当需要”。

因为,对于舆论、资本、市场和普通大众来说,排名表仍然是检验一个住宅企业的“颜色”和“地位”的最直观、最方便的方法。

由于政府没有公布排名表,市场只能依靠中介机构发布的排名表。因此,国内金融机构在融资、信用评级和海外债券发行方面依赖第三方机构给出的排名。

排行榜对房地产企业意义重大。归根结底,第一是包装,以提高知名度,第二是更方便筹集资金。

例如,许多银行都有自己的“白名单”。目前,资本市场基金正在收紧。为了降低风险,需要融资的房地产企业跻身前100名,甚至前50名和前30名,这也助长了做假名单的利益链条。

例如,当住房公司在海外上市或融资时,海外金融机构或评级机构也会查看排名表,这对融资成本有很大影响。

此外,现在住宅企业的综合融资成本超过10%,即使节省一个百分点,也意味着巨大的利差。

此外,排名是房地产公司最好的广告。无论是其他房地产企业引入合作伙伴,还是地方政府出售土地或吸引项目投资,他们也在关注排名。

由于上述原因,开发人员毫不犹豫地使用数据注入来提升他们的排名。

从近期各地房地产市场的调控来看,预计房地产企业的资金仍将持续承受压力。住房企业的融资渠道今后可能会继续收紧。

可以预测,在2019年,当实际销售放缓时,利用买入名单卖出数据的情况会变得更糟。

2

销售数据注水,各显神通

盘点一下,有哪些注水方法?

一个是重复计算。

目前,房地产开发商正在合作开发,控股集团取暖是大趋势。在合作开发项目中,他们各自的分工将有特别的重点。例如,一些人负责土地收购和交易,而另一些人负责金融

政府网上签约系统确认的销售数据相对落后,基于对国民经济分析和研究的考虑,《统计法》规定政府不能披露企业数据。

第三,营销欺诈。

为了给排名结果注入水分并挤进1000亿阵营,许多房地产公司愿意在营销端作弊。

在房市低迷时期,为了维持房地产的高额利润,公司采取联合欺诈、制作虚假新闻稿、虚假购房合同、虚假编号等手段,制造虚假繁荣,刺激住房消费。

一些房地产公司为他们的员工设定销售目标。如果他们做不到这一点,他们将与年终奖金、晋升和加薪挂钩。如果他们真的做不到,他们可以自己购买。该公司可以帮助他们找到消费贷款。也有一些房地产公司允许员工先购买,然后提供一个改名的机会。

业内有人曾说,一家新成立的1000亿浙江房地产公司在2018年让员工买房,公司将在2019年回购,以抵消2018年的业绩。

融创上海公司也被曝光让其内部员工买房,都是为了业绩。

上述原因造成了政府监管部门即使知道数据被注入了水也难以监管的问题。

既然政府很难监管,为什么像房协这样的第三方监管不能发挥监管的作用呢?

毕竟,房协名义上还负责协助政府进行行业研究和行业统计,以及组织和监督行业规章制度的制定和实施以及行业自律机制的建立。

这是因为房协的会员费由房地产公司支付,这决定了房协的目标是为房地产公司服务。

当所谓“人少嘴多,手短”时,房协又怎能监管房地产企业的销售行为、销售业绩或数据虚高的问题呢?

因此,虽然房地产行业协会和其他行业组织对企业的发展有了更好的了解,但他们只能对购买清单和在眼皮底下注水的现象视而不见。

3

欺诈太多,难以避免的惨痛后果

2019年1月初,在一家机构发布的“2018中国百强住宅企业销售增长榜”中,嘉园集团以1005.43%的销售增长率成为该榜单的“增长王”。

榜单显示,2017年嘉园集团销售额为79.2亿元,2018年为875.5亿元,增长了10倍以上。

1005.43%的销售额增长立刻在行业内引起了轰动,质疑嘉园集团伪造名单。

嘉园集团相关负责人回应:“同比增幅超过1000%的错误主要是因为该机构混淆了嘉园集团和嘉园国际,将嘉园国际2017年的相关数据误认为是嘉园集团的销售数据。”

伪造太多不可避免地会适得其反,资本市场会迅速做出反应。

1月17日下午,嘉园国际控股(2768港元)股价大幅下跌,导致资本市场出现清算抛售,单日跌幅超过80%,市值增加近300亿元。

因此,嘉园国际“跌倒后成名”。

嘉园国际作为一家上市公司的“崩盘”也是一个警告和教训,对于那些想美化自己的业绩和利用资本市场“赚钱”的企业来说。

此外,数据欺诈人为推高了中小房地产企业的业绩,给金融市场和信用评级提供了错误的信号,不利于金融机构进行合理的信用评估和贷款准入,也不利于防范金融风险。

房地产项目的虚假销售和人为制造的市场热局面也给普通百姓买房带来了麻烦,不利于稳定房价和预期。

4

剥离利益捆绑和规范第三方评估无序

房地产数据排名表多年来一直困扰着行业。业内人士表示,要规范排名评价,主要是n

同时,要确定房地产企业数据造假,加大处罚力度。

我希望到明年这个时候,房地产公司不需要为排名买单。